La verità sul mercato immobiliare

Ricevo dal Sig. Gualtiero Ferri, operatore da moltissimi anni nel settore immobiliare, questa lettera aperta e volentieri la pubblico. Mi pare possa fare chiarezza su cosa è successo e sta ancora succedendo in un settore dell’economia, che oltre ad essere di primaria importanza, interessa una vastissima fascia della popolazione italiana. In questo articolo, si fanno alcuni riferimenti specifici all’area di Genova, ma le considerazioni espresse, sono da ritenere comuni all’Italia in generale.

LETTERA APERTA
“La verità sul mercato immobiliare”

Mi chiamo Gualtiero Ferri, sono un agente immobiliare di Genova fin dal 1989 e tra i più anziani associati F.I.M.A.A (Federazione Italiana Mediatori e Agenti di Affari), con questa mia lettera, intendo fornire una precisa informazione sull’andamento del mercato immobiliare a tutti gli operatori ed in particolare a tutte le persone e famiglie che hanno riposto fiducia in esso.

Da una indagine da me svolta presso tutti gli operatori del sistema, quali : notai, agenti immobiliari, geometri, architetti, ingegneri , società di costruzioni, amministratori dei principali portali immobiliari , ecc. mi viene confermata la profonda crisi del settore che si manifesta con una forte contrazione dei prezzi e del numero delle transazioni (compravendite). Crisi che peraltro è ormai nota anche a tutti i singoli proprietari di immobili.

Desidero in primo luogo dare delle indicazioni generali su quali siano gli elementi fondanti e peculiari del mercato immobiliare italiano, per meglio individuare i meccanismi che lo muovono.

La proprietà immobiliare in Italia, a differenza di molti paesi europei , è distribuita in una moltitudine di famiglie; in pratica tutti gli italiani sono proprietari di un immobile che quasi sempre è la propria abitazione.
Pertanto, come dimostrano i dati degli uffici del Pubblico Registro Immobiliare, il 90% delle transazioni sono state nel corso degli ultimi 60 anni, scambi di prima abitazione. Risulta corretto quindi asserire che la motivazione unica delle transazioni immobiliari, sia stato il desiderio di ogni singola famiglia di migliorare la qualità abitativa della propria casa e quindi si può affermare con sicurezza che il mercato immobiliare italiano non sia mai stato speculativo.
Utilizzare il termine “bolla speculativa” per il mercato italiano significa commettere un errore fondamentale. Certamente l’andamento dei prezzi ha registrato nel passato anche dei picchi rilevanti ma facilmente spiegabili con la ciclicità delle esigenze familiari, con momenti di maggiore serenità economica delle famiglie che di fatto sono le vere attrici del mercato.
Cambiare la propria abitazione in una più adatta alle nuove esigenze famigliari , si è tradotto nel ricercare una casa più grande, infatti la superficie media maggiormente scambiata nel tempo è cresciuta, nell’essere collocata in zone più silenziose, raggiunta da maggiori servizi , dotata di spazi esterni più godibili, con esposizioni più soleggiate o maggiore vista panoramica, insomma tutte motivazioni legate all’uso vero e proprio del bene immobiliare. Lontano quindi dal pensiero speculativo; così facendo è semplice comprendere perché il Levante genovese ha raggiunto quotazioni sempre più elevate ed al contrario alcune zone della Val Polcevera e del primo ponente hanno registrato diminuzione dei valori .
Uno degli strumenti che ha consentito questo costante accrescimento, non in ricchezza ma in qualità di vita , è il il credito fondiario (mutuo), strumento regolato da normative specifiche emanate dallo Stato con l’intento di stimolare questo processo, in considerazione del ruolo sociale che la casa di proprietà svolge nei confronti della comunità; in questo modo lo Stato ha potuto dedicare le proprie energie a colmare le esigenze abitative delle fasce più deboli realizzando l’edilizia popolare.
Le condizioni perché una famiglia decida di affrontare il cambio della propria casa in una migliore sono semplici da identificare : serenità economica, costi correlati sostenibili, fiducia nel futuro.
Purtroppo negli ultimi anni abbiamo assistito al venire meno delle suddette condizioni e si è registrato anche un cambio di visione da parte dei nostri legislatori i quali hanno dimenticato il ruolo sociale della prima casa e hanno interpretato la casa, genericamente, come un patrimonio da cui attingere capitali, togliendo la fiducia nel futuro alle famiglie.

Quindi la casa, che sottolineo in Italia è di fatto per circa il 90% “abitazione”, non è più simbolo di sinergia Stato / famiglia ma è diventato solo “patrimonio”. Le famiglie in generale si sono sentite tradite nei loro sacrifici e ciò ha creato disaffezione ed insicurezza.
La crisi economica, come se non bastasse, toglie ulteriore fiducia e non consente scelte di lungo termine alle famiglie italiane.
La somma di tutti questi elementi ha generato una sempre più scarsa propensione al miglioramento della qualità abitativa ; il conseguente fortissimo decremento di scambi di prima casa ha fatto venire meno il principale motore del mercato immobiliare.
Trovo pertanto corretta e conseguenziale una discesa inesorabile delle quotazioni se non verranno adottate dal legislatore norme che riportino ad una complementarietà del rapporto Stato / famiglia basato sulla tutela della “abitazione” ,visto che vi è profonda differenza tra il concetto di abitazione ed il concetto di patrimonio. Inoltre non va dimenticato che il più grande “Proprietario immobiliare “ è proprio lo Stato.
L’errata visione adottata negli ultimi anni dal legislatore sta arrecando un danno allo Stato italiano impressionante, infatti la sommatoria di quanto incassato dall’erario attraverso le imposte ISI, ICI IMU, ecc. è infinitamente più piccola di quanto, con la discesa dei prezzi, sia stata la riduzione del valore degli immobili di proprietà dello Stato stesso. Insomma per incassare qualche decina di miliardi di Euro di tasse abbiamo perso svariate centinaia di miliardi di Euro in valore immobiliare.
Si può aggiungere inoltre che l’ indotto legato al settore immobiliare è molto vasto ed estremamente capillarizzato nel tessuto sociale con effetti disastrosi sulle economie locali.
Genova in particolare sta pagando un prezzo più alto a causa di ulteriori elementi che si aggiungono agli altri. La crisi dell’industria locale , il crollo demografico , l’orografia del territorio e i cambiamenti climatici, contribuiscono a rendere più difficile il momento storico in una città che tra l’altro ha ingiustificatamente valori catastali ben al di sopra della media delle altre città italiane.
In conclusione prevedo un ulteriore avvitamento delle quotazioni immobiliari nella provincia Genova, con preoccupanti effetti sulla tenuta sociale di tutta la regione.
Auspico, a tutti coloro che hanno la capacità di intervenire, una attenta riflessione e prego tutti i cittadini di promuovere il contenuto di questa lettera in ogni modo, con amici , colleghi, operatori, ecc. perché possa arrivare alle nostre istituzioni.
Genova, 4 Marzo 2015

Gualtiero Ferri